建て主のミカタ

土地選びのチェックポイント

土地を購入するときには気をつけてください。
どんなに気に入っている土地でも、十分に調査しないとトラブルになってしまいます。

敷地や位置関係は?
規制や法令は?
周辺の環境は?

などなどを調査してからでないと、希望どおりの家を建てられなかったり、予想外の費用がかかってしまうからです。
ここでは土地の契約までに最低限調べておきたいポイントをまとめます。

環境に関する8つのチェックポイントと注意点

(1)時間帯ごとの様子を確認

朝、昼、夜と時間帯を変えて見に行きましょう。通勤、通学の徒歩環境や交通量、特に夜間の安全性は確認してください。また、生活の利便性や各種医療施設、公共施設なども確認しておくことが重要です。そして、現場周辺の写真を撮っておき、プラン作りの参考にします。なお、売主がまだ住んでいる場合の撮影は、不愉快な思いをさせることがないよう、配慮しなければなりません。

(2)日当たりを確認

日当たりは特に重要な要素のひとつです。太陽の動きを予測し、隣家との関係を観察し、間取りや窓の位置などを決める参考にします。

(3)風通しを確認

周囲の建物や樹木など障害物の位置を確認します。自然の風を活かすには、どのような設計にすれば良いかを考えるための参考にするためです。

(4)隣接する建物を確認

隣接する建物はどのような位置に建っていて、窓やバルコニーなど、プライバシーに影響を及ぼさないかを確認します。特に、3階建て等の高い建物がある場合には注意が必要です。日当たりと風通しを最大限確保し、それでいてプライバシーを守ることができるプランを考えたいものです。

(5)騒音を確認

周辺に大きな音を出すものがないか、また近隣道路の交通量なども確認します。近くに騒音源がある場合は、可能な限り音を遮る方法を考えなければなりません。

(6)臭気を確認

周辺に強い臭いを出しているものがないか、またゴミ集積場所を確認します。決められたルールにしたがってゴミ出しされているか、ゴミ集積場所は散らかっていないかを確認することで、近隣住民の意識の高さを知ることができます。

(7)周辺を確認

土地周辺の道路や建物を観察してください。周辺の地盤状況を推測する手がかりとして、道路に傷んだところ(ひび割れや陥没)はないか、建物を支える基礎コンクリートにひび割れがないかなどをチェックします。また、雨の日に現場に行き、水はけも確認しておきましょう。

(8)近隣住民に話を聞いてみる

近隣住民に購入希望者であることを伝えて、困っていることや住民間で問題になっていることがないか、話を聞いてみましょう。特に、下見の時だけではわかならない、周辺の排水問題や騒音、臭いなどについて教えてもらうと良いでしょう。

敷地に関する8つのチェックポイントと注意点

(9)土地の形状と隣地の状況

まず家を建てる敷地の形と広さ、隣地との境界ははっきりしているか、適正な杭が打たれているかどうかを確認しましょう。次に、敷地内の高低差、前面道路との高低差、隣地との高低差を確認します。隣地との高低差がある場合、適正な土留めがなされているかどうかをチェックします。さらに、隣地の屋根や庇、また植栽等が境界から越境していないか等を確認する必要があります。また、隣地と塀やフェンス等で仕切られている場合、所有者がどちらなのかを確認することが大切です。
◆境界杭の確認 ◆地盤面の高低差、傾斜確認 ◆前面道路との高低差確認

(10)敷地と道路の関係

道路幅は4メートル以上確保されているか(接道幅が4メートル未満だと敷地が道路の一部とみなされ、敷地境界線を後退させなければならず敷地が削れられます)、接道は2メートル以上あるか(接道が2メートル未満の場合、建物を建てることができません)、道路は公道か、私道か(前面道路が私道の場合、所有者全員の承諾が必要になります)を確認しましょう。また、建築の際、工事車両が通行できるだけの道路幅があるかどうかも確認してください。工事車両が通行できない場合、材料や設備機器の搬入を人力で行わなければならず、工事費がアップします。
◆認定道路明示の有無確認 ◆公道、引込道路等の確認 ◆接道幅、私道、電柱等、障害物の確認

(11)建てられる面積

建ぺい率、容積率、高さ制限、北側斜線、道路斜線等の法規制は、区役所もしくは市町村役場の都市計画課、建築課に行けば教えてもらえます。また、前面道路の確認や計画道路の有無は道路課で確認しましょう。各種規制は変更になっていることもあるため注意が必要です。また、登記簿上で他の権利関係が発生していないかどうかも調査しておきましょう。
◆都市計画等規制調査(用途地域・防火指定・建ぺい率・容積率・北側斜線・道路斜線・その他規制) ◆表記登記、保存登記、抵当登記などの調査

(12)ガス管・水道管・下水道など

ガス管、水道管が敷地内に引き込まれているか、水道管の太さや水圧は十分な供給量を確保することができるかどうかを確認しましょう。不十分な場合は、水道管の付け替えや受水槽の設置工事が必要になります。下水道に関しては、地域によって個別に浄化槽を設けなければならない場合があるので確認が必要です。
◆ガスの種類、本管敷地内引込みの確認 ◆給水方法、本管敷地内引込みの確認 ◆雨水、汚水、雑排水の排水状況、引込み位置の確認

(13)防火地域

「防火地域」「準防火地域」で家を建てるには、外壁や窓等、特別な防火対策が必要になります。

(14)擁壁・コンクリートブロック

敷地に擁壁が必要になる場合はどの程度の工事が必要かを調べましょう。また、すでに擁壁がある場合は改修が必要になるケースがあります。
◆擁壁、コンクリートブロックの状態を確認

(15)地盤状況・自然災害

地盤の状況を知ることは建物を計画する上でとても重要なことです。地盤に問題がある場合には改良工事が必要になるからです。過去に行われた購入予定地周辺の地盤調査結果がひとつの目安になりますので、役所で地盤データの閲覧を求めましょう。また、ハザードマップを利用すると、どのような災害が起こりやすいかを事前に知ることができます。

(16)規制等調査

行政機関を利用し、確認しておかなければならないものをあげておきます。
◆土地区画整理事業、公園整備事業などに関する調査 ◆宅地造成規制法、河川法など、各関係法令の調査 ◆各市区町村の要綱などによる指導の有無 ◆建築基準法条令などによる規制の有無 ◆埋蔵文化財包蔵地の有無など

権利等に関する調査

(17)権利関係等調査

管轄内の法務局で土地の権利関係などを調査しましょう。登記簿謄本【不動産登記情報(全部事項)】を閲覧し、購入しようとしている土地の履歴を調べ、過去に工場用地だったり、土壌汚染の有無を確認します。登記簿謄本を取得したあと、地番を元に公図を請求すると良いでしょう。なお、上記はインターネットを利用してオンライン請求することもできます。
◆公図 ◆登記簿謄本(土地・建物) ◆地積測量図

【完全成功報酬制】土地の値引き交渉と敷地に関する法的条件の調査をお手伝い