建て主のミカタ

土地(中古住宅)購入の流れと手順

土地(中古住宅)を買うときの流れと手順はおおまかに以下のようになります。

1.住宅ローンの事前申請(仮申請)
2.土地(中古住宅)取得にかかる現金の準備
3.購入申込書を提出する
4.契約書、重要事項説明書などの内容を確認する
5.契約
6.引渡し(決済)

5の契約までに、重要事項の確認と、契約条件・引渡し条件の交渉をします。
契約後は後戻りできませんから、事前にしっかりと確認しておきましょう。

1.住宅ローンの事前申請(仮申請)
住宅ローンの事前申請にはコツがあります。
まず、土地と建物をあわせた総予算とほぼ同額の新築マンションのチラシを用意します。
事前申請に必要な書類はいろいろとありますが、仮に新築マンションの購入ということにしておけばもっとも簡単に申請できます。
ポイントは、審査の厳しい大手金融機関に申し込むこと。
ここでは住宅ローンの上限を知ることが目的だからです。
実際に融資を受ける金融機関や金利の種類などは土地(中古住宅)が見つかるまでの期間を利用してじっくりと検討します。
このようにすると、希望どおりの住宅ローンが組めるかどうかの心配がなくなり、購入申込書の提出から契約まで短期間で終えることができます。

【土地取得の場合】なかには、「住宅ローンの事前申請には工事契約が必要」と言って契約を取ろうとする住宅業者がいます。
しかし事前申請に工事契約書は不要です。
また、この段階で工事契約をしてしまうとあとあと困ったことになります。
建て主みずから金融機関に出向いて事前申請をしましょう。

2.土地(中古住宅)取得にかかる現金の準備
次に、土地(中古住宅)取得に必要な現金を準備します。
どのくらいの現金が必要になるのか、事前に把握しておきましょう。
現金で支払うことになるのは、手付け金と税金などの諸費用です。
まず手付け金(頭金)ですが、土地(中古住宅)代の5%~10%を契約時に売り主に支払います。
契約を破棄した場合は返金されないので慎重に決めてください。
それから諸費用の内容は手数料や税金で、土地(中古住宅)代の5%程度です。
その内訳は以下のようになっています。


3.購入申込書を提出する
気に入った土地(中古住宅)が見つかったら、仲介業者に購入申込書を提出します。
この時点から仲介業者をとおして売り主との交渉がはじまります。
購入申込書に法的な拘束力はないので、いつでも撤回することはできますが、売り主は真剣に交渉に応じてくるので安易にはできません。
ときには、物件を押さえるために申込金を求められたり、仮契約書に判を求められる場合がありますが、このような申し込み方法はトラブルのもとなので注意してください。

購入申込書

このような購入申込書に記入して仲介業者にFAXします。
購入申込書は言われるままに記入してしまいがちですが、いくつか注意が必要です。

契約締結予定日
引渡し希望日
本書の有効期限

この三点は、住宅ローンの本申請が承認されるまでの期間・本格的に物件調査をする期間・契約書や重要事項説明書などの内容を確認する時間を考慮して記入する必要があります。
かといって何ヶ月も先では他の人に先をこされてしまいます。
また、「その他」の項目に記入する内容には特に注意が必要です。
ここには購入にあたっての希望や条件、解約の条件などを書くからです。

上の購入申込書は『建て主のミカタ』で用意しているものですが、プリントアウトしてご自由にお使いいただけます。
もしよくわからないということがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
記入の仕方から無料でアドバイスいたします。

4.契約書、重要事項説明書などの内容を確認する
購入申込書を提出したら、すぐに契約書と重要事項説明書、その他の書類を請求します。
あとから疑問や問題が出てこないように、じっくりと時間をかけて各種書類の内容を把握しておきます。

【土地取得の場合】
土地の形状と隣地の状況
敷地と道路の関係
建てられる面積

など、契約までにはっきりさせておかなければならない点はいろいろとあります。
そうでないと、地下のインフラが引き込まれていなかったり、建てられる面積の問題があとから出てきてしまうからです。
この詳細は別ページにまとめてあります。

土地選びのチェックポイント

それから、契約までのこの期間に契約条件・引渡し条件などの交渉もします。

5.契約
売買契約書には、代金の支払い条件、引渡しに関する事項、契約解除に関する事項、違約に関する事項など、いろいろなことが書かれています。
事前に読んで納得していても、理解しづらい内容や難しい言い回しなどは改めて売り主の前で確認することが重要です。
特に、契約前の交渉による合意事項がしっかりと明文化されているか、読む人によって解釈が変わるような表現になっていないか、確認します。
売買契約書に署名捺印して手付け金を払えば後戻りはできないので、よくわからないことがひとつでもあってはいけません。
住宅ローンを利用する場合は、希望額が借りられなかったときにどうするのか、契約を白紙解除できるのか、確認しておく必要があります。

6.引渡し(決済)
土地(中古住宅)の決済は、金融機関の応接室を借りて行うのが一般的です。
司法書士に同席してもらい、残代金を支払ったあと、所有権移転登記や抵当権設定登記などの手続きを依頼します。


賢い土地取得の手順と方法