建て主のミカタ

欠陥住宅をつくらせない方法、住宅トラブル予防の対策

欠陥住宅になってしまう可能性は決して低くありません。
国民生活センターによせられる相談件数から、新築物件の約37%に建築上の問題があると推測されています。
係争のあまりの多さに、東京地裁には建築専門の部署が設けられたほどです。

欠陥住宅はつくらせないことが第一。
問題が起こってからでは裁判・補修などが大変な労力です。
安さやデザインも重要ですが、見えない部分で手抜きやずさんな工事があってはいけません。
とはいえ、きちんとした工事かどうか、どうやって判断するのでしょうか。
行政・企業などのチェックは信頼できるものなのでしょうか?
建築工事チェックのしくみ
現場検査は大きくわけて3種類あります。
行政によるもの。
住宅保険会社によるもの。
そして建築士による工事監理です。

建築工事チェックのしくみ


行政によるチェック
行政の検査は、書類上の相違がないか、仕様に違反がないか、という事務的な観点のものです。
施工の質や完成度をチェックするものではありません。
そもそも欠陥住宅の予防のためにされているわけではないのです。
ですから残念ですがこれは当てにならないと言えます。
保険会社によるチェック
最近は、住宅保険会社が住宅業者と無関係な立場で第三者現場検査をおこない、保険をつけるようになっています。
ですが、この検査は中間時と完成時にそれぞれ1回ずつ計2回のみのもので、あまり頼りになりません。
本来なら、12回~16回はかけて48工程くらいの検査が必要なところです。
また、この住宅保険は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に瑕疵(外観からは発見できない欠陥)があった場合だけのもので、建て主が住宅業者の瑕疵を証明しない限り支払われません。
しかし、保険対象外の部分の施行ミスや施工不良の方がはるかに多いのが現実です。
建築士によるチェック
建築士によるチェック(工事監理)は、契約内容と設計図どおりに工事がおこなわれているかどうかを検査し、間違いがあれば正すためのものです。
工事監理は2回などと回数の決まったものでなく、工事の最初から最後まで現場を検査するものなので、ここが一番重要なのですが・・・

実は、建築士による工事監理はほとんど機能していません。
その理由の主なものは以下の3つです。

材料・工事などの知識がない
知識不足建築士には材料・工事などを学ぶ機会がありません。
学校では設計と建築法規を中心に学ぶので、工事監理の知識や経験が浅くなってしまうのです。
住宅業者の社員…検査が甘い
弱い立場設計・監理と施工は別々の業者がおこなうのが望ましいです。
それは、それぞれがお互いの仕事を監視するためです。
しかし、多くの住宅業者がこれをすべて自社内でおこなっています。
社員である建築士は会社に不利になるようなことはできないので、当然監理は甘くなります。
「下請け」関係…検査が甘い
あの欠陥工事が知れ渡った事件も、これが原因だった建築士というのはその責任のわりに立場が弱いものです。
設計事務所を開いてはいても、普段は住宅業者から仕事をもらって「下請け」として働いています。
仕事をまわしてもらっている都合上、元請けにとって不利になるような厳しい監理はできません。

このように、住宅トラブル・欠陥住宅を予防するための検査がそもそも弱いのだということがわかります。
それではどうしたらいいのでしょうか?
この現場検査をきちんとするためには、そもそも住宅業者とつながりを持たない第三者による工事チェックが必要なのです。
第三者による工事チェック
第三者による工事チェックは設計・施工・監理に一切かかわりを持ちません。
住宅業者とつながっていないため、建て主のために検査をおこない、よくない工事はよくないときっぱり言うことができます。

住宅トラブル予防の対策

対策1 住宅業者との話し合いで最初に伝えること
工事チェックで一番重要なことは、工事をする業者に「欠陥工事である」とはっきり言える立場でなくてはならないということです。
検査をするのが住宅業者とは別会社であっても、住宅業者から依頼を受けるのでは意味がありません。
下請けは元請けのために働くからです。
そのため、建て主が直接依頼して支払をする現場検査である必要があります。

住宅業者との話し合いで最初に伝えること

まずは契約前に「第三者による現場検査を入れる」と住宅業者に伝えましょう。
もし、難色を示したり拒否するようなら、それは工事に自信がないと言っているようなものです。
このような業者とは契約しない方がいいでしょう。

対策2 契約内容を確認して修正すること
工事契約書は住宅業者が用意しますが、建て主にとって不利な内容になっています。
たとえば・・・

建設業法で禁じられている一括下請け(丸投げ)を建て主が承諾したことになっている。
施工者の問題で工事をストップせざるをえなくなった場合でも、工事再開までの期間、消費者金融なみの支払利息が発生するようになっている。
保証期間(施工者が欠陥を保証しなくてはならない期間)が民法に反して短くなっている。

などなどの不利が設定されています。
契約後ではもう手遅れなので、事前に公正な補修や保証を受けられる内容にしておかなければなりません。

欠陥住宅・住宅トラブルの予防とはこのようなものです。
そのため、『建て主のミカタ』では住宅業者との交渉と契約書の修正をしています。
契約書に必ず盛り込んでおかなければならない項目は、こちらの書籍で紹介していますが、おわかりにならない点はどうぞお気軽にお問い合わせください。

欠陥住宅・住宅トラブルを予防し、あなた主導の家づくりをするなら